Жилищное строительство в России за 100 лет: динамика, итоги и социально-экономические проблемы

Рассматривается динамика жилищного строительства в РСФСР и Российской Федерации с 1918 по 2023 г. Используются показатели ввода жилья в целом, в городской и сельской местности и по различным источникам финансирования, по сегментам многоквартирных домов и индивидуального жилищного строительства; данные о размере жилищного фонда и его структуре в зависимости от форм собственности; о жилищной обеспеченности населения; о количестве, структуре и площади введенных жилищных единиц, а также о числе граждан, улучшивших свои жилищные условия. На основании данных о вводе жилья по различным сегментам и изменений в законодательстве выделены семь этапов развития жилищного строительства в РСФСР/Российской Федерации и дана их характеристика. Впервые представлены оценки площади общего и сельского обобществленного жилищного фонда и жилищного фонда РСФСР, находившегося в личной собственности граждан, за 1926, 1939, 1949 гг. и за период 1958—1979 гг. Сформулированы ключевые социально-экономические проблемы в жилищном строительстве в настоящее время и предложены меры по их решению с целью повысить жилищную обеспеченность граждан РФ и доступность жилья.

1. Авраамова Е. М. (ред.) (2011). Эволюция нормативной базы социальных реформ. М.: ИСЭПН РАН. [Avraamova E. M. (ed.) (2011). The evolution of the legislative base of social reforms. Moscow: ISESP RAS. (In Russian).]

2. Арбузов В. А. (1987). Как осуществляется право граждан на жилище. Л.: Лениздат. [Arbuzov V. A. (1987). How the right of citizens for housing is implemented. Leningrad: Lenizdat. (In Russian).]

3. Белкина Т. Д. (1999). Жилищная реформа в России: проблемы и перспективы. М.: Вопросы экономики. [Belkina T. D. (1999). Housing reform in Russia: Results and prospects. Moscow: Voprosy Ekonomiki. (In Russian).]

4. Бердова Ю. С. (2015). Особенности становления жилищной политики в СССР и России // Известия высших учебных заведений. Социология. Экономика. Политика. № 3. С. 22—26. [Berdova Y. S. (2015). Peculiarities of the housing policy formation in USSR and in Russia. Proceedings of Higher Educational Institutions. Sociology. Economics. Politics, No. 3, pp. 22—26. (In Russian).].

5. Бессонова О. Э. (1993). Жилье: рынок и раздача. Новосибирск: Наука. [Bessonova O. E. (1993). Housing: Market and distribution. Novosibirsk: Nauka. (In Russian).]

6. Бессонова О. Э. (2011). Жилищный раздаток и модернизация России. М.: РОССПЭН. [Bessonova O. E. (2011). Housing distribution and the modernization of Russia. Moscow: ROSSPEN. (In Russian).]

7. Гайдар Е. Т. (ред.) (1998). Экономика переходного периода: очерки экономической политики посткоммунистической России, 1991—1997. М.: ИЭПП. [Gaidar E. T. (ed.) (1998). An economy in transition. Essays on the economic policy of postcommunist Russia, 1991—1997. Moscow: IET. (In Russian).]

8. Грушина О. В. (2017). Стратегия обеспечения доступности жилья в Российской Федерации. Иркутск: Изд-во БГУ. [Grushina O. V. (2017). The strategy of ensuring housing affordability in the Russian Federation. Irkutsk: BSU Publ. (In Russian).]

9. Гузанова А. К., Шнейдерман И. М. (2018). Жилищная проблема с точки зрения семейных ценностей и предпочтений // Уровень жизни населения регионов России. № 1. С. 66—76. [Guzanova A. K., Schneiderman I. M. (2018). The housing problem from the point of view of family values and preferences. Living Standards of the Population of the Regions of Russia, No. 1, pp. 66—76. (In Russian).]

10. Гурьев В. В., Дорофеев В. М., Дмитриев А. Н., Панкратов Е. П., Лепешкина Е. А. (2018). Об экономических проблемах и механизмах реновации и реконструкции пятиэтажной застройки // Экономика строительства. № 1. С. 3—17. [Guryiev V. V., Dorofeev V. M., Dmitriev A. N., Pankratov E. P., Lepeshkina E. A. (2018). Economic problems and mechanisms of renovation and reconstruction of five-story buildings. Construction Economy, No. 1, pp. 3—17. (In Russian).]

11. ИЭГ (2020). Разработка концепции и методологии изучения внутригородской социально-пространственной сегрегации в российских городах: аналитический отчет. М.: Фонд «Институт экономики города». [IUE (2020). Elaboration of the concept and methodology of studying intra-urban social-spatial segregation in the Russian cities: An analytical report. Moscow: Institute for Urban Economics. (In Russian).]

12. Кирсанов А. Р. (2024). Комплексное развитие территорий: как новому институту не повторить судьбу «старых» (КОТ, РЗТ, КРТ и КУРТ)? // Имущественные отношения в Российской Федерации. № 2. С. 27—35. [Kirsanov A. R. (2024). Integrated development of territories: How can a new institution not repeat the fate of the “old” institutions? Property Relations in the Russian Federation, No. 2, pp. 27—35. (In Russian).]

13. Косарева Н. Б., Копейкин А. Б., Рогожина Н. Н., Сиваев Д. С., Туманов А. А. (2010). Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации. М.: Дело. [Kosareva N. B., Kopeykin A. B., Rogozhina N. N., Sivaev D. S., Tumanov A. A. (2010). Developing mortgage financing in the Russian Federation. Moscow: Delo. (In Russian).]

14. Косарева Н. Б., Полиди Т. Д. (2019). Доступность жилья в России и за рубежом // Вопросы экономики. № 7. С. 29—51. [Kosareva N. B., Polidi T. D. (2019). Housing affordability in Russia and foreign countries. Voprosy Ekonomiki, No. 7, pp. 29—51. (In Russian).] https://doi.org/10.32609/0042-8736-2019-7-29-51

15. Косарева Н. Б., Полиди Т. Д., Пузанов А. С. (2015a). Жилищная политика и экономика в России: результаты и стратегия развития. М.: НИУ ВШЭ. [Kosareva N. B., Polidi T. D., Puzanov A. S. (2015a). Housing policy and economics in Russia: Results and the development strategy. Moscow: HSE University. (In Russian).]

16. Косарева Н. Б., Пузанов А. С., Полиди Т. Д. (2015b). Основные тенденции жилищной экономики российских городов // Городские исследования и практики. С. 33—54. [Kosareva N. B., Puzanov A. S., Polidi T. D. (2015b). Basic tendencies in housing economics of Russian cities. Urban Studies and Practices, pp. 33—54. (In Russian).] https://doi.org/10.17323/usp00201534-55

17. Косарева Н. Б., Страйк Р. (ред.) (2001). Реформа системы управления городской экономикой в России в 1998—2000 годах. М.: Фонд ИЭГ. [Kosareva N. B., Stryuk R. (eds.) (2001). The reform of the urban economy management system in Russia in 1998—2000. Moscow: IUE Foundation. (In Russian).]

18. Левашов В. И. (2004). Государственная жилищная политика. М.: Изд-во РАГС. [Levashov V. I. (2004). The state housing policy. Moscow: RAPA Publ. (In Russian).]

19. Литовкин В. Н. (1988). Жилищное законодательство: Справ. пособ. М.: Профиздат. [Litovkin V. N. (1988). Housing legislation: A handbook. Moscow: Profizdat. (In Russian).]

20. Мальгинов Г. Н., Стерник С. Г. (2024). Жилищный рынок городов России и жилищное строительство // Российская экономика в 2023 году. Тенденции и перспективы. Вып. 45 / Под науч. ред. А. Л. Кудрина, В. А. Мау, А. Д. Радыгина, С. Г. Синельникова-Мурылева. М.: Изд-во Ин-та Гайдара. С. 262—282. [Malginov G. N., Sternik S. G. (2024). Housing market of cities of Russia and housing construction. In: A. L. Kudrin, V. A. Mau, A. D. Radygin, S. G. Sinelnikov-Murylev (eds.). Russian economy in 2023. Trends and outlooks, Iss. 45. Moscow: Gaidar Institute Publ. (In Russian).]

21. Меерович М. Г. (2008). Наказание жилищем: жилищная политика в СССР как средство управления людьми (1917—1937 годы). М.: РОССПЭН. [Meerovich M. G. (2008). Punishment by housing: Housing policy in the USSR as a means of controlling people (from 1917 to 1937). Moscow: ROSSPEN. (In Russian).]

22. Ноздрина Н. Н., Тореев В. Б., Шнейдерман И. М. (2008). Доходные дома: старый миф или реальный способ решения жилищной проблемы? // Экономика мегаполисов и регионов. № 1. С. 20—29. [Nozdrina N. N., Toreev V. B., Schneiderman I. M. (2008). Apartment houses: An old myth or a real method of housing problem resolution? Economy of Megapolises and Regions, No. 1, pp. 20—29. (In Russian).]

23. Овсянникова Т. Ю., Рабцевич О. В., Югова И. В. (2019). Жилищная обеспеченность и жилищный спрос в России: нарастание рыночных диспропорций // Недвижимость: экономика, управление. № 3. С. 36—41. [Ovsyannikova T. Y., Rabtsevich O. V., Yugova I. V. (2019). Housing supply and housing demand in Russia: Growing market imbalances. Real Estate: Economics, Management, No. 3, pp. 36—41. (In Russian).]

24. Пилипенко И. В. (2021a). Динамика жилищного строительства в республиках СССР в 1920—1980-е гг. // Историко-экономические исследования. Т. 22, № 4. С. 567—595. [Pilipenko I. V. (2021a). The dynamics of the housing construction in the republics of the USSR in the 1920s—1980s. Journal of Economic History & History of Economics, Vol. 22, No. 4, pp. 567—595. (In Russian).] https://doi.org/10.17150/2308-2488.2021.22(4).567-595

25. Пилипенко И. В. (2021b). Переходный процесс и институты: к вопросу об уровне жизни в странах Центрально-Восточной Европы — членах Европейского союза // Балтийский регион. Т. 13, № 1. С. 153—179. [Pilipenko I. V. (2021b). The transition process and institutions: On the issue of the standard of living in the countries of Central and Eastern Europe — members of the European Union. Baltic Region, Vol. 13, No. 1, pp. 153—179. (In Russian).] https://doi.org/10.5922/2079-8555-2021-1-9

26. Пилипенко И. В. (2023). Жилищное строительство в республиках СССР за 70 лет: макроанализ. М.: Научная библиотека. [Pilipenko I. V. (2023). Housing construction in the republics of the USSR during the 70-year period: A macroanalysis. Moscow: Nauchnaya Biblioteka. (In Russian).]

27. Пузанов А. С., Косарева Н. Б., Полиди Т. Д., Туманов А. А. (2012). Анализ изменений жилищной обеспеченности и возможностей улучшения жилищных условий в период перехода к рыночной экономике // Уровень жизни населения регионов России. № 1. С. 29—41. [Puzanov A. S., Kosareva N. B., Polidi T. D., Tumanov A. A. (2012). The analysis of changes in housing availability and opportunities for improving housing conditions during the period of transition to the market economy. Living Standards of the Population of the Regions of Russia, No. 1, pp. 29—41. (In Russian).]

28. Ресин В. И., Валуй А. А. (2022). Программа реновации как эффективный механизм градостроительного развития Москвы // Промышленное и гражданское строительство. № 11. С. 4—8. [Resin V. I., Valuy A. A. (2022). Renovation program as an effective mechanism of urban development in Moscow. Industrial and Civil Engineering, No. 11, pp. 4—8. (In Russian).]

29. Рубаненко Б. Р. (1957). Развитие жилищного строительства в СССР. Доклад на Третьей сессии Академии строительства и архитектуры СССР. М.: АСиА СССР. [Rubanenko B. R. (1957). Development of housing construction in the USSR. Paper presented at the 3rd session of the Academy of Construction and Architecture of the USSR. Moscow: ASiA. (In Russian).]

30. Сальников В. А., Михеева О. М. (2019). Развитие подходов к анализу и прогнозированию состояния и динамики жилищного фонда России // Проблемы прогнозирования. № 4. С. 106—116. [Salnikov V. A., Mikheeva O. M. (2019). Analysis and forecast of Russian housing stock based on new data sources. Problemy Prognozirovaniya, No. 4, pp. 106—116. (In Russian).]

31. Стерник С. Г. (2023). Комплексное развитие территорий и экономика регионов // Проблемы прогнозирования. № 2(197). С. 57—75. [Sternik S. G. (2023). Integrated urban development and regional economies. Problemy Prognozirovaniya, No. 2(197), pp. 57—75. (In Russian).] https://doi.org/10.47711/0868-6351-197-57-75

32. Страйк Р., Косарева Н. Б. (1994). Реформа жилищного сектора России, 1991—1994. М.: ИЭГ; Агентство международного развития США. [Struyk R., Kosareva N. B. (1994). The reform of the Russian housing sector, 1991—1994. Moscow: Urban Institute; USAID. (In Russian).]

33. Теличенко В. И., Сумеркин Ю. А. (2015). Градостроительные проблемы и перспективы точечной (уплотнительной) застройки // Промышленное и гражданское строительство. № 2. С. 12—16. [Telichenko V. I., Sumerkin Y. A. (2015). Town-planning problems and prospects of infill development. Industrial and Civil Engineering, No. 2, pp. 12—16. (In Russian).]

34. Трейвиш А. И. (2014). «Дачеведение» как наука о втором доме на Западе и в России // Известия Российской академии наук. Серия географическая. № 4. С. 22—32. [Treivish A. I. (2014). “Dacha Studies” as a science on second home in the West and in Russia. Izvestiya Rossiiskoi Akademii Nauk. Seriya Geograficheskaya, No. 4, pp. 22—32. (In Russian).] https://doi.org/10.15356/0373-2444-2014-4-22-32

35. Фавстрицкая О. С. (2021). Стратегия развития жилищных рынков Крайнего СевероВостока России: вызовы, риски, базовые принципы // Жилищные стратегии. Т. 8, № 4. С. 363—384. [Favstritskaya O. S. (2021). Strategy for the development of housing markets in the Far North-East of Russia: Challenges, risks, basic principles. Housing Strategies, Vol. 8, No. 4, pp. 363—384. (In Russian).] https://doi.org/10.18334/zhs.8.4.113898

36. Харитонова Е. А. (1965). Основные этапы жилищного строительства в СССР // Вопросы истории. № 5. С. 50—64. [Kharitonova E. A. (1965). Main stages of housing construction in the USSR. Voprosy Istorii, No. 5, pp. 50—64. (In Russian).]

37. Шквариков В. А. (отв. ред.) (1959). Застройка жилых микрорайонов. М.: Госстройиздат. [Shkvarikov V. A. (ed.) (1959). Development of residential microdistricts. Moscow: Gosstroyizdat. (In Russian).]

38. Шнейдерман И. М. (2017). Развитие цивилизованного рынка арендного жилья // Научные труды Вольного экономического общества России. Т. 207, № 5. С. 555—562. [Schneiderman I. M. (2017). Development of a civilized rental market. Scientific Works of the Free Economic Society of Russia, Vol. 207, No. 5, pp. 555—562. (In Russian).]

39. Эйдельман М. Р. (1963). Тезисы доклада о методах сопоставления показателей уровня жизни СССР и США. М.: [б. и.]. [Eidelman M. R. (1963). Theses of the report on methods of comparing indicators of standards of living of the USSR and the USA. Moscow. (In Russian).]

40. Ясин Е. Г. (2006). Политическая экономия реформы ЖКХ. М.: Фонд «Либеральная миссия». [Yasin E. G. (2006). Political economy of the reform of the housing communal services sector. Moscow: Liberal Mission Foundation. (In Russian).]

41. Ясин Е. Г., Андрущак Г. В., Ивантер А. Е., Косарева Н. Б., Овчарова Л. Н., Пономаренко А. Н., Фадеев В. А. (2011). Социальные итоги трансформации, или Двадцать лет спустя // Вопросы экономики. № 8. С. 77—96. [Yasin E. G., Andryushchak G. V., Ivanter A. E., Kosareva N. B., Ovcharova L. N., Ponomarenko A. N., Fadeev V. A. (2011). Social results of transformation, or Twenty years after. Voprosy Ekonomiki, No. 8, pp. 77—96. (In Russian).] https://doi.org/10.19181/population.2020.23.1.7

42. André C., Chalaux T. (2018). Building a typology of housing systems to inform policies in OECD and EU member states. Economie et Statistique / Economics and Statistics, No. 500—502, pp. 13—36. https://doi.org/10.24187/ecostat.2018.500t.1943

43. Andrusz G. D. (1990). A note on the financing of housing in the Soviet Union. Soviet Studies, Vol. 42, No. 3, pp. 555—570.

44. Appolloni L., D’Alessandro D. (2021). Housing spaces in nine European countries: A comparison of dimensional requirements. International Journal of Environmental Research and Public Health, Vol. 18, No. 8, article 4278. https://doi.org/10.3390/ijerph18084278

45. Arbaci S. (2019). Paradoxes of segregation: Housing systems, welfare regimes and ethnic residential change in Southern European cities. New York: John Wiley & Sons. https://doi.org/10.1002/9781118867365

46. Barnes M., Heady C., Middleton S., Millar J., Papadopoulos F., Room G., Tsakloglou P. (2002). Poverty and social exclusion in Europe. London: Edward Elgar.

47. Boelhouwer P., Van der Heijden H. (1992). Housing systems in Europe: Part I. A comparative study of housing policy. Delft: Delft University Press.

48. Chatzivasileiadi A., Ampatzi E., Knight I. P. (2022). Electrical energy storage sizing and space requirements for sub-daily autonomy in residential buildings. Energies, Vol. 15, No. 3, article 1145. https://doi.org/10.3390/en15031145

49. CIA (1969). A comparison of the US and Soviet economies: Intelligence report (No. ER IR 69-4). Langley, VA: CIA’s Directorate of Intelligence.

50. CIA (1985). A comparison of the US and Soviet economies: Evaluating the performance of the Soviet system: A reference aid (No. SOV 85-10175). Langley, VA: CIA’s Directorate of Intelligence.

51. Davidow M. (1976). Cities without crisis. New York: International Publishers.

52. De Soto H. (2000). The mystery of capital: Why capitalism triumphs in the West and fails everywhere else. New York; London: Basic Books.

53. Harvey D. (1973). Social justice and the city. Baltimore, MD: Johns Hopkins University Press.

54. Huxtable A. L. (1967). 1917 Russian revolution 1967; Soviet has mastered the industrialized technology of low-cost mass building. New York Times, October 20. https://www.nytimes.com/1967/10/20/archives/1917-the-russian-revolution-1967-soviethas-mastered-the.html

55. JEC (1957). Soviet economic growth: A comparison with the United States. A study prepared for the Subcommittee on foreign economic policy of the Joint Economic Committee, Congress of the Unites States. Washington, DC: US GPO.

56. JEC (1979). Soviet economy in a time of change. A compendium of papers submitted to the Joint Economic Committee, Congress of the Unites States. Washington, DC: US GPO.

57. Kalyukin A., Puzanov A. (2023). Housing and welfare in Russia and the former Soviet Union. In: M. Grander, M. Stephens (eds.). The Routledge handbook of housing and welfare. London: Routledge, pp. 157—178. https://doi.org/10.1201/9781003212690-13

58. Massey D. S., Denton N. A. (1988). The dimensions of residential segregation. Social Forces, Vol. 67, Issue 2, pp. 281—315. https://doi.org/10.2307/2579183

59. Morton H. W. (1984). Housing in the Soviet Union. Proceedings of the Academy of Political Science, Vol. 35, No. 3, pp. 69—80. https://doi.org/10.2307/1174118

60. Piketty T., Yang l., Zucman G. (2019). Capital accumulation, private property, and rising inequality in China, 1978—2015. American Economic Review, Vol. 109, No. 7, pp. 2469—2496. https://doi.org/10.1257/aer.20170973

61. Renaud B. M. (1991). Housing reform in socialist economies. World Bank Discussion Papers, No. WDP 125.

62. Renaud B. M. (1995). The real estate economy and the design of Russian housing reforms, Part I. Urban Studies, Vol. 32, No. 8, pp. 1247—1264. https://doi.org/10.1080/00420989550012447

63. Rusanov A. V. (2021). Institutional and regional features of organized dacha development in Russia. Population and Economics, Vol. 5, No. 3, pp. 43—55. https://doi.org/10.3897/popecon.5.e70197

64. Sassen S. (2012). Cities in a world economy. Thousand Oaks, CA: Pine Forge Press.

65. Semuels A. (2021). Wildfires are getting worse, so why is the U.S. still building homes with wood? Time, June 2. https://time.com/6046368/wood-steel-houses-fires/

66. Sosnovy T. (1954). The housing problem in the Soviet Union. Studies on the U.S.S.R., No. 8. New York: Research Program on the U.S.S.R.

67. Terrar T., Richards D. (1989). Solving the housing problem: A note on the comparison of U.S. and foreign housing statistics. International Journal for Housing Science and Its Applications, Vol. 13, pp. 87—108.

68. UBS (2023). Global wealth report 2023: Leading perspectives to navigate the future. Credit Suisse Research Institute.

69. Williams K. (2009). Space per person in the UK: A review of densities, trends, experiences and optimum levels. Land Use Policy, Vol. 26, Suppl. 1, pp. S83—S92. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2009.08.024

70. World Bank (1995). Russia. Housing reform and privatization: Strategy and transition issues. Vol. I: Main report (Report No. 14929-RU). Washington, DC: World Bank Group.

71. Wright J. R. (1971). Industrialized building in the Soviet Union (A report of the U.S. delegation to the U.S.S.R.). Washington, DC: U.S. GPO.