voprecotestВопросы экономикиVoprosy Ekonomiki0042-8736Voprosy Ekonomiki, NP10.32609/0042-8736-2025-6-94-113voprecotest-5280Research ArticleМАКРОЭКОНОМИКАMACROECONOMICSАнализ гедонических индексов цен на вторичное жилье в Москве и влияние процентных ставокnalysis of hedonic price indices for Moscow’s secondary housing market and the impact of interest rateshttps://orcid.org/0000-0002-4058-7331ФокинН. Д.FokinN. D.

Фокин Никита Денисович, н. с. ИЭП; н. с. центра математического моделирования экономических процессов Института прикладных экономических исследований РАНХиГС.

Москва

Nikita D. Fokin

Moscow

fokinikita@gmail.comИнститут экономической политики имени Е. Т. Гайдара; Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФРоссияGaidar Institute for Economic Policy ; Russian Presidential Academy of National Economy and Public AdministrationRussian Federation2025070620250694113Copyright © Voprosy Ekonomiki, NP, 20252025Voprosy Ekonomiki, NPVoprosy Ekonomiki, NPhttps://www.vopreco.ru/jour/about/submissions#copyrightNoticehttps://www.vopreco.ru/jour/article/view/5280

Построены месячные гедонические индексы цен на вторичное жилье в административных границах Москвы (включая Новую Москву) по данным Циан, Авито, Яндекс Недвижимость и других. Анализ проводится на временном отрезке с июля 2023 по декабрь 2024 г. В этот период наблюдалось постоянное ужесточение денежно-кредитной политики, что повлияло на вторичный рынок жилья. Из-за отсутствия льготных программ на данном рынке ипотечная ставка оставалась близкой к ключевой. Проанализировано влияние ключевой ставки на реальные (дефлированные на московский ИПЦ) гедонические, а также средние и медианные индексы. В результате выявлен статистически значимый негативный эффект от ужесточения денежно-кредитной политики. Номинальные индексы (гедонические, средней и медианной цены) росли примерно до I кв. 2024 г., после чего начали стагнировать. К концу 2024 г. номинальные индексы отражали увеличение стоимости жилья в Москве примерно на 10% относительно июля 2023 г. Реальные гедонические, а также средние и медианные цены на жилье в Москве оказались ниже уровня начала выборки. За полтора года гедоническая стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 4—5%. Гедонические и стандартные индексы отражают различную скорость сходимости в первой половине выборки, а также дают разные оценки реакции на ужесточение денежно-кредитной политики. Это подчеркивает важность учета характеристик объектов при анализе рынка недвижимости.

In this paper we construct monthly hedonic price indices for the cost per square meter of secondary housing within the administrative boundaries of Moscow (including New Moscow Administrative District). The data is collected from the most popular platforms, such as Cian, Avito, Yandex, and others. The analysis covers a particularly interesting period from July 2023 to December 2024, during which there was a continuous tightening of monetary policy, which inevitably impacted the secondary housing market. Due to the absence of subsidized programs in this market, mortgage rates are closely aligned with the key interest rate. We analyze the impact of key rate dynamics on real (deflated by the Moscow CPI) hedonic indices, as well as average and median price indices, and find a statistically significant negative effect from the monetary policy tightening. The results of the analysis show that nominal indices (both hedonic and average/median price indices) exhibited growth up until the first quarter of 2024, after which they began to stagnate. By the end of 2024, nominal indices indicated an approximately 10% increase in the cost per square meter of housing in Moscow compared to July 2023. At the same time, real hedonic, as well as simple average and median prices per square meter of housing in Moscow, were below the levels at the start of the sample period. Over the course of about a year and a half, the hedonic price per square meter in secondary housing, according to our estimates, fell by approximately 4% to 5%. Hedonic and standard indices show quite different dynamics in the first half of the sample, as well as significantly different reactions to monetary policy tightening, highlighting the importance of accounting for property characteristics when analyzing the real estate market.

рынок недвижимостирынок вторичного жильявторичное жильегедонические индексыденежно-кредитная политикаreal estate marketsecondary housing marketsecondary housinghedonic indicesmonetary policyReferencesБоченина М. В. (2022). Оценка изменения цен на рынке жилья: гедонический подход // Вестник евразийской науки. Т. 14, № 3, статья 48ECVN322.Bochenina M. V. (2022). Assessing price changes in the housing market: Тhe hedonic approach. Eurasian Scientific Journal, Vol. 14, No. 3, article 48ECVN322. (In Russian).Бобровская Е. Д., Полбин А. В. (2022). Детерминанты цены на краткосрочную аренду жилья в экономике совместного потребления (на примере аirbnb в г. Москве) // Прикладная эконометрика. Т. 65, № 1. С. 5—28. https://doi.org/10.22394/1993-7601-2022-65-5-28БBobrovskaya E. D., Polbin A. V. (2022). Determinants of short-term rental prices in the sharing economy: The case of Airbnb in Moscow. Applied Econometrics, Vol. 65, No. 1, pp. 5—28. (In Russian). https://doi.org/10.22394/1993-7601-2022-65-5-28Бобровская Е., Полбин А., Фокин Н. (2024). Анализ динамики цен на краткосрочную аренду жилья в Москве с применением гедонического метода // Деньги и кредит. Т. 83, № 1. С. 77—103.Bobrovskaya E., Polbin A., Fokin N. (2024). Hedonic price indices for Moscow short-term rental housing. Russian Journal of Money and Finance, Vol. 83, No. 1, pp. 77—103.Гончаров Г. И., Натхов Т. В. (2020). Текстуальный анализ ценообразования на рынке московской жилой недвижимости // Экономический журнал ВШЭ. № 1. С. 101—116. https://doi.org/10.17323/1813-8691-2020-24-1-101-116Goncharov G. I., Natkhov T. V. (2020). Textual analysis of pricing in the Moscow residential real estate market. HSE Economic Journal, No. 1, pp. 101—116. (In Russian). https://doi.org/10.17323/1813-8691-2020-24-1-101-116Житков К. В., Ратникова Т. А. (2014). Построение гедонических ценовых индексов на полотна художников-фовистов // Прикладная эконометрика. Т. 35, № 3. С. 59—85.Zhitkov K. V., Ratnikova T. A. (2014). The construction of hedonic price indices for fauvists’ paintings. Applied Econometrics, Vol. 35, No. 3, pp. 59—85. (In Russian).Зямалов В. Е., Турунцева М. Ю. (2020). Применение гедонического метода в России на примере рынка продаж телевизоров // Экономическое развитие России. Т. 27, № 12. С. 22—30.Zyamalov V. E., Turuntseva M. Y. (2020). Application of the hedonic method: The example of Russian market of household appliances. Economic Development of Russia, Vol. 27, No. 12, pp. 22—30. (In Russian).Игнатенко А., Михайлова Т. (2015). Ценообразование на рынке аренды офисной недвижимости Москвы: Гедонический анализ // Экономическая политика. № 4. С. 156—177. https://doi.org/10.18288/1994-5124-2015-4-07Ignatenko A., Mikhaylova T. (2015). Moscow office rental prices: A hedonic analysis. Ekonomicheskaya Politika, No. 4, pp. 156—177. (In Russian). https://doi.org/10.18288/1994-5124-2015-4-07Катышев П. К., Хакимова Ю. А. (2012). Экологические факторы и ценообразование на рынке недвижимости (на примере г. Москвы) // Прикладная эконометрика. Т. 28, № 4. С. 113—123.Katyshev P. K., Khakimova Y. A. (2012). Ecological factors and the price of Moscow apartments. Applied Econometrics, Vol. 28, No. 4, pp. 113—123. (In Russian).Ожегов Е. М., Косолапов Н. А., Позолотина Ю. А. (2017). О взаимосвязи между стоимостью жилья и характеристиками близлежащих школ // Прикладная эконометрика. Т. 47, № 3. С. 28—48.Ozhegov E. M., Kosolapov N. A., Pozolotina Y. A. (2017). On dependence between housing value and school characteristics. Applied Econometrics, Vol. 47, No. 3, pp. 28—48. (In Russian).Пархоменко А., Редькина А. (2006). Эконометрические оценки гедонических индексов цен на персональные компьютеры в России: пример рынка г. Екатеринбурга. MPRA Paper, № 1506.Parkhomenko A., Redkina A. (2006). Estimating hedonic price indices for personal computers in Russia: Тhe case of the Yekaterinburg market. MPRA Paper, No. 1506. (In Russian).Петров Н. А., Ратникова Т. А. (2017). Ценовой индекс на полотна Анри Матисса: чувствительность к методу построения и связь с биржевым и арт-индексами // Прикладная эконометрика. Т. 47, № 3. С. 49—73.Petrov N. A., Ratnikova T. A. (2017). The price index for the paintings of Henri Matisse: The sensitivity to the method of construction and connection with stock market and art indices. Applied Econometrics, Vol. 47, No. 3, pp. 49—73. (In Russian).Рощина Я. А., Ващенко Т. И. (2020). Анализ влияния качества школ на цену жилья в Москве // Вестник Московского университета. Серия 6. Экономика. № 6. С. 147—175. https://doi.org/10.38050/01300105202068Roshchina Y. A., Vashchenko T. I. (2020). The effect of school quality on housing prices: Evidence from Moscow. Moscow University Economics Bulletin, No. 6, pp. 147—175. (In Russian). https://doi.org/10.38050/01300105202068Турунцева М. Ю., Зямалов В. Е. (2022). Гедонические ценовые индексы: опыт применения к российскому рынку // Экономический журнал ВШЭ. № 3. С. 429—449. https://doi.org/10.17323/1813-8691-2022-26-3-429-449Turuntseva M. Y., Zyamalov V. E. (2022). Hedonic price indices: Application to the Russian market. HSE Economic Journal, No. 3, pp. 429—449. (In Russian). https://doi.org/10.17323/1813-8691-2022-26-3-429-449Чугунов Д. Ю. (2013). Влияние факторов качества образования и социального окружения на стоимость жилья в Москве // Журнал Новой экономической ассоциации. № 1. С. 87—112.Chugunov D. Y. (2013). Impact of school quality and neighborhoods on housing prices in Moscow. Journal of the New Economic Association, No. 1, pp. 87—112. (In Russian).Ellul R., Darmanin J., Borg I. (2019). Hedonic house price indices for Malta: A mortgagebased approach. CBM Working Paper, No. 2.Ellul R., Darmanin J., Borg I. (2019). Hedonic house price indices for Malta: A mortgagebased approach. CBM Working Paper, No. 2.Hill R. J. (2013). Hedonic price indexes for residential housing: A survey, evaluation and taxonomy. Journal of Economic Surveys, Vol. 27, No. 5, pp. 879—914. https://doi.org/10.1111/j.1467-6419.2012.00731.xHill R. J. (2013). Hedonic price indexes for residential housing: A survey, evaluation and taxonomy. Journal of Economic Surveys, Vol. 27, No. 5, pp. 879—914. https://doi.org/10.1111/j.1467-6419.2012.00731.xHill R. J., Scholz M., Shimizu C., Steurer M. (2018). An evaluation of the methods used by european countries to compute their official house price indices. Economie et Statistique, Vol. 500, No. 1, pp. 221—238. https://doi.org/10.24187/ecostat.2018.500t.1953Hill R. J., Scholz M., Shimizu C., Steurer M. (2018). An evaluation of the methods used by european countries to compute their official house price indices. Economie et Statistique, Vol. 500, No. 1, pp. 221—238. https://doi.org/10.24187/ecostat.2018.500t.1953Hill R. J., Trojanek R. (2022). An evaluation of competing methods for constructing house price indexes: The сase of Warsaw. Land Use Policy, Vol. 120, article 106226. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2022.106226Hill R. J., Trojanek R. (2022). An evaluation of competing methods for constructing house price indexes: The сase of Warsaw. Land Use Policy, Vol. 120, article 106226. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2022.106226Hülagü T., Kizilkaya E., Özbekler A. G., Tunar P. (2016). A hedonic house price index for Turkey. Central Bank of the Republic of Turkey Working Paper, No. 3.Hülagü T., Kizilkaya E., Özbekler A. G., Tunar P. (2016). A hedonic house price index for Turkey. Central Bank of the Republic of Turkey Working Paper, No. 3.Lancaster K. J. (1966). A new approach to consumer theory. Journal of Political Economy, Vol. 74, No. 2, pp. 132—157. https://doi.org/10.1086/259131Lancaster K. J. (1966). A new approach to consumer theory. Journal of Political Economy, Vol. 74, No. 2, pp. 132—157. https://doi.org/10.1086/259131Magnus J., Peresetsky A. (2010). The рrice of Moscow аpartments. Applied Econometrics. Vol. 17, No. 1, pp. 89—105.Magnus J., Peresetsky A. (2010). The рrice of Moscow аpartments. Applied Econometrics. Vol. 17, No. 1, pp. 89—105.Newey W. K., West K. D. (1987). A simple, positive semi-definite, heteroskedasticity and autocorrelation consistent covariance matrix. Econometrica: Journal of the Econometric Society, Vol. 55, No. 3, pp. 703—708. https://doi.org/10.2307/1913610Newey W. K., West K. D. (1987). A simple, positive semi-definite, heteroskedasticity and autocorrelation consistent covariance matrix. Econometrica: Journal of the Econometric Society, Vol. 55, No. 3, pp. 703—708. https://doi.org/10.2307/1913610Rosen S. (1974). Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure competition. Journal of Political Economy, Vol. 82, No. 1, pp. 34—55. https:// doi.org/10.1086/260169Rosen S. (1974). Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure competition. Journal of Political Economy, Vol. 82, No. 1, pp. 34—55. https:// doi.org/10.1086/260169Triplett J. (2006). Handbook on hedonic indexes and quality adjustments in price indexes: Special application to information technology products. Paris: OECD Publishing. https://doi.org/10.1787/9789264028159-enTriplett J. (2006). Handbook on hedonic indexes and quality adjustments in price indexes: Special application to information technology products. Paris: OECD Publishing. https://doi.org/10.1787/9789264028159-enWang X., Li K., Wu J. (2020). House price index based on online listing information: The case of China. Journal of Housing Economics, Vol. 50, article 101715. https:// doi.org/10.1016/j.jhe.2020.101715Wang X., Li K., Wu J. (2020). House price index based on online listing information: The case of China. Journal of Housing Economics, Vol. 50, article 101715. https:// doi.org/10.1016/j.jhe.2020.101715

The authors declare that there are no conflicts of interest present.